investor's guide
Руководство для инвесторов

Ever since hunter-gatherers first set down agrarian roots, real estate has been a desirable investment; a privilege granted solely to the ruling classes. Thankfully, today anyone with resources and savvy can invest in property.

At OneWorld Property Advisors, our mission is to help you acquire the knowledge and information to navigate the investment process – whether you’re seeking an office building, retail property, apartments, condominiums or land.

Knowing an informed buyer reaps the greatest rewards, we offer the following five guidelines:

 

Rule # 1: KNOW what you bring to the table

 

A clear understanding of your ability and desire to invest can streamline the process. Be familiar with your:

  • Equity - the amount of resources you have available for investment. Your equity directly impacts your loan amount, loan-to-value ratio, interest rate and loan fees.
  • Acceptable risk - the comfort level you have in acquiring various kinds of real estate holdings. If you purchase multiple properties, it diversifies your holdings and helps limit your risk.

 

Rule # 2: KNOW your ultimate goals

 

While real estate assets can be expensive as compared to stocks and bonds, they represent tangible, solid possessions. Therefore, they offer a rare opportunity to actually control your assets, if you:

  • Understand that control can require participation
  • Have considered your timing
  • Are familiar with different approaches to profit making.
  • Flippers often buy low, improve, and quickly sell as high as possible.
  • Buy-and-holders operate and hold property until it can be sold for the gain they seek.

 

Rule # 3: KNOW your investment style (timetable and involvement level)

 

Mortgage options, interest rates, tax rates and exit strategies, among other things, all depend on the amount of time you plan to stay invested.

  • Short timetable: one to two years
  • Medium timetable: three to five years
  • Long timetable: 10 years or more

Understanding your time horizon is part of developing your ownership profile:

  • Active ownership is where the investor assumes ultimate control through on-site and / or frequent contact with tenants. Some active owners occupy a unit in their investment building. This can be a substantial time investment.
  • Arms length ownership allows for the investor to negotiate arrangements that remove him from the daily management process. For example, a ‘triple net’ lease can ensure that the tenant is designated as solely responsible for costs.
  • Third-party management: Professionals and management companies can be hired to handle the day-to-day responsibilities of your investment property.

 

Rule # 4: KNOW the language

 

Real-estate insiders employ professional shorthand. For instance:

  • Leverage is the amount of the purchase price financed by debt
  • Equity is the amount financed through the investor's own capital, whether that includes cash or asset transfers.
  • Loan to value ratio is the percentage of the property's value that is mortgaged. If you divide the mortgage amount by the lesser of either the appraised value or the selling price, you get the LTV.
  • Carry costs: refers to net expenditures that investors provide before the property is eventually resold for profit. It generally excludes the purchase price and operating income.
  • Gross operating income calculates the potential income a property will provide after losses – through vacancy or other factors.
  • Net operating income (NOI) is the amount left when operating expenses are subtracted from Gross Operating Income.
  • Depreciation describes the amount by which a monetary asset declines in value over time. It is an expense that reduces taxable income.

 

Rule # 5: Know your team

 

The people who help assess your needs and pinpoint the perfect transaction are probably the most essential ingredient to your investment success. Interview potential real estate agents, understand their services – in terms of guidance and resources – and ask questions. They should be your trusted partners throughout the investment process.

We hope you’ll select OneWorld Property Advisers to assist you. But whomever you choose, we wish you success in this exciting and satisfying world.

С тех самых пор, как охотники и собиратели занялись земледелием, недвижимость всегда была заманчивым объектом для инвестиций, привилегией, которой обладали исключительно правящие классы. К счастью, сегодня любой человек, обладающий средствами и здравым смыслом, может вложить свои деньги в собственность.

Задача нашей компании OneWorld состоит в том, чтобы предоставить вам знания и информацию, которые необходимы для успешного осуществления инвестиций, что бы вас ни интересовало в первую очередь – офисное здание, торговое помещение, квартиры, кондоминиумы или земля.

Зная, что информированный покупатель пожинает наилучшие плоды, мы предлагаем вашему вниманию следующие рекомендации:

 

Правило №1: ЗНАЙТЕ, что предлагаете

 

Четкое понимание собственных возможностей и желание инвестировать могут упростить весь процесс. Вы должны хорошо знать следующее:

  • Капитал – количество средств, которые вы можете вложить. Ваш капитал напрямую влияет на размер займа, коэффициент «кредит/стоимость обеспечения», процентную ставку и плату за кредит.
  • Приемлемый риск - ваш уровень комфорта при приобретении различных видов недвижимости. Если вы инвестируете в несколько - это диверсифицирует собственность и позволяет ограничить риск.

 

Правило №2: ЗНАЙТЕ свою конечную цель

 

Хотя недвижимость может быть более дорогостоящей по сравнению с акциями и облигациями, подобные активы представляют собой осязаемую, надежную собственность. Недвижимая собственность предлагает возможность действительно контролировать свой капиталл, если вы:

  • Понимаете, что для контроля потребуется активное участие
  • Правильно оцениваете свое время
  • Знаете различные способы получения прибыли.

 

Правило №3: ЗНАЙТЕ свой стиль инвестирования (сроки и степень вовлеченности)

 

Разновидности закладных, процентные ставки, ставки налогов и стратегии выхода - все это зависит от того, как долго вы планируете сохранять свои инвестиции.

  • Краткосрочно: один-два года
  • Среднесрочно: три-пять лет
  • Долгосрочно: 10 лет и более

 

Если вы понимаете, каким количеством времени располагаете, это позволит правильно сформировать ваш профиль собственника:

 

  • Активное владение встречается, когда инвестор принимает на себя весь контроль, имея представителей на месте и/или часто контактируя с жильцами. Некоторые активные собственники занимают квартиру в здании, куда сделали инвестицию. Такой вид требует существенных затрат времени.
  • Владение на расстоянии вытянутой руки позволяет инвестору организовать работу так, чтобы дистанцироваться от процесса повседневного управления. Например, когда на жильца возлагается ответственность за все расходы.
  • Управление через третьих лиц: Для выполнения повседневных обязанностей относительно собственности, в которую вы вложили средства, можно нанять профессиональные управляющие компании.

 

Правило №4: ЗНАЙТЕ язык

 

Профессионалы, занимающиеся недвижимостью, часто прибегают к собственному жаргону. Например:

  • Финансовый рычаг – часть покупной цены, финансируемая за счет долга.
  • Собственные средства – сумма, финансируемая за счет собственного капитала владельца, в виде передачи наличности или активов.
  • Коэффициент «кредит/стоимость обеспечения» - процент стоимости собственности, который закладывается. Если разделить размер закладной на меньшее из двух – оценочную стоимость или цену продажи, то получится этот коэффициент.
  • Издержки по поддержанию инвестиционной позиции – чистые затраты, которые несут инвесторы до фактической перепродажи собственности для получения прибыли. Как правило, сюда не включаются покупная цена и операционный доход.
  • Валовой операционный доход - подсчитывает потенциальный доход от собственности за вычетом убытков в связи наличием пустых помещений или другими факторами.
  • Чистая операционная прибыль (NOI) – сумма, которая остается после вычета операционных расходов из валового операционного дохода.
  • Амортизация – сумма, на которую со временем падает в цене монетарный актив. Это расходы, уменьшающие облагаемый налогом доход.

 

Правило №5: Знайте свою команду

 

Люди, которые помогают оценить ваши потребности и находят идеальную транзакцию – вот, пожалуй, самый важный компонент, необходимый для успешной инвестиции. Общайтесь с потенциальными агентами по недвижимости, разберитесь в их услугах – в том, что касается руководства и ресурсов – и задавайте вопросы. На протяжении всего процесса инвестирования они должны быть для вас надежными партнерами.

Надеемся, что в качестве помощника вы выберете OneWorld. Но, независимо от вашего выбора. мы желаем вам успеха в этом восхитительном и прибыльном мире недвижимости.