buyer's guide
Руководство для покупателей

New York City is famous for being lively, energetic, and real-estate obsessed. It’s a place where property seems to dominate every conversation.

Because of that, it’s not uncommon to receive all kinds of unsolicited advice. Our mission is to help you unscramble the hype, understand the jargon, and make an informed decision tailored to your individual needs.

Key to that is determining whether a cooperative apartment or a condominium makes the most sense. For decades, New Yorkers lived exclusively in rentals or cooperative apartments (with some single family dwellings thrown in for variety). In the 60s, condos joined the mix. Today, they account for only about one-fifth of the total inventory, while coops make up more three-quarters of the market.

Coops are more abundant, but they come with some restrictions. Condos have fewer rules and are more appealing to many foreign buyers, but tend to command higher prices.

We’ve created a quick primer on the basics – and invite any additional questions (INSERT info@oneworldpa.com). Enjoy your search!

 

COOPERATIVES: an introduction

 

Cooperatives are membership-based apartments, where each unit is apportioned ‘shares’ in the total building based on its value (its size and location). Coop owners buy a percentage of ownership in the overall building, rather than a deed to an individual property.

Coop fees cover the general upkeep of the building, including the salaries of building staffers. Real estate taxes and any other costs, including a building mortgage, are included within the coop fees – and are tax deductible to some degree.

All decisions are made by the building’s Board of Directors, comprised of elected tenant owners. The board determines who can, or cannot, live in the building, after interviewing prospective owners to vet their financial stability and their suitability for the building

Cooperatives are known for:

  • Maintaining their buildings in the best possible shape, with careful attention to building security. Since owners pool their resources, they can get better prices for general repairs.
  • The tax-deductibility of a portion of the monthly assessment. As shareholders, individual owners share the burden of the overall real estate taxes and the interest on the building. The deductable amount varies from building to building.
  • Requesting significant down payments. Coops require that prospective buyers ‘put down’ money to secure their apartment. The amount generally ranges from 20 per cent to 50 per cent of the unit’s total purchase price.
  • Setting specific rules about when, and how, a particular unit can be sub-leased.
  • Their abundance; with 80 per cent of the inventory classified as coops there are more units available and it can be easier to negotiate a price.

 

CONDOMINIUMS: an introduction

 

Condos are catching on, but are still relatively new to New York City. Each condominium unit is wholly owned by the buyer. Therefore, the owner pays his own taxes on his unit alone. He holds a deed to the apartment, which is real property.

Condos charge monthly fees or ‘assessments’ to cover work on common areas as well as salaries for building personnel. These charges do not include real estate taxes.

Condos are known for:

  • Requiring financial applications that include full disclosure, but with generally less demanding terms than for coops.
  • Allowing owners to finance much larger portions of the purchase price. The individual mortgage – which the owner must find for himself – determines how much of the price is financed.
  • Requiring board approval for ownership in some cases, but frequently in a less rigorous way.
  • Being far more flexible about individual units, whom is living there, and whether it can be sub leased.
  • Being an easier choice for buyers coming from outside the United State, since condos tend to be more flexible about funds held in other countries.

 

THE PURCHASE PROCESS

 

Regardless of the unit, the path to ownership follows the same general trajectory.

  • Initial offers are made orally, usually through the agent.
  • The agent takes the offer to the seller’s representative and reports back to the prospective buyer.
  • ‘Counter offers’ generally follow the initial offer. These can trigger a negotiation process where each side comes back with new terms until a mutually-agreed-upon price is reached
  • Once an offer is ‘accepted’ the specific price, terms and closing date are specified as part of the contract.
  • A real estate attorney is engaged for each party to the sale
  • While the seller’s attorney prepares the final contract, the buyer and his attorney determine the building’s financial soundness. (At OneWorld, we work with seasoned and reputable real estate lawyers who can help complete the process, or you can engage your own attorney).
  • When both sides have agreed on the price and terms of the sale, a contract is drawn up for the buyer’s signature. The document commits the buyer to deposit 10 per cent of the purchase price.
  • The signed form then goes to the seller for a signature.
  • The seller’s attorney holds the 10 per cent deposit in a special escrow account, where it remains until the sale is fully executed. At the same time, the buyer completes the financing agreement
  •  Whether for a cooperative or a condominium, all the final documents must be presented before the sale can be concluded. These include the application, a financial statement certified by a CPA, relevant financial background and supporting materials, previous tax returns, reference letters (both financial and personal) and the mortgage commitment from the bank.
  • Once your OneWorld representative has determined that everything is in order, he or she will submit it to the Board of Directors or Managing Agent for their review.
  • For a cooperative, the prospective buyers will be asked to participate in an interview.
  • The closing - a legal proceeding where buyer, seller, and their representatives (realtors and attorneys) are present - is the final step.

 

Scheduling a closing can take weeks for a condo, or many months for a coop. Once the proceeding is over, the owner is handed the keys and takes possession of her wonderful new dwelling, completing another successful New York City real estate transaction.

 

Город Нью-Йорк славится своей кипящей жизнью, энергичностью и помешанностью на недвижимости. Это именно то место, где, как кажется, главной темой любой беседы является собственность.

По этой причине любой считает себя вправе давать неквалифицированные советы. Наша задача – помочь вам не попасться на крючок очковтирателей, разобраться в профессиональных терминах и принять взвешенное решение, исходя из ваших индивидуальных потребностей.

Главное при этом – понять, что вам подойдет больше – кооперативное жилье или кондоминиум. Многие десятилетия ньюйоркцы жили исключительно в съемных или кооперативных домах. В 1960-х гг. популярность приобрели кондоминиумы. Сегодня они составляют около одной пятой всего жилья, а кооперативное жилье занимает более трех четвертей рынка.

Кооперативного жилья больше, однако оно предполагает ряд ограничений. В кондоминиумах правил меньше и они кажутся более привлекательными для иностранных покупателей, но обычно стоят дороже.

Мы создали небольшой справочник с самой необходимой информацией и готовы ответить на любые дополнительные вопросы. Приятных поисков!

 

КООПЕРАТИВЫ: введение

 

Кооператив – это жилье, предоставляемое на основе членства, при этом каждой квартире соответствует некое количество «долей» во всем здании, исходя из ее стоимости (размера и расположения). Владельцы кооперативного жилья покупают, скорее, определенный процент собственности в целом здании, нежели заключают сделку купли-продажи индивидуального имущества.

Кооперативные взносы покрывают расходы на общую эксплуатацию зданий, в том числе зарплаты персонала. Налоги на недвижимость и все прочие затраты, в том числе закладные, включены в кооперативные взносы и до определенной степени не подлежат обложению налогом.

Все решения принимаются советом директоров здания, который состоит из избранных жильцов. Совет решает, кто может проживать в здании, а кто –нет, проведя собеседования с потенциальными жильцами с целью оценить их финансовое положение и то, насколько они подходят для этого места.

 

Кооперативы известны тем, что:

 

  • Поддерживают свои здания в наилучшем состоянии, уделяя повышенное внимание безопасности. Поскольку владельцы вкладывают собственные средства, то могут претендовать на лучшие цены для проведения общего ремонта.
  • Часть ежемесячной платы не облагается налогом. В качестве акционеров владельцы делят между собой общую сумму налогов на недвижимость и доходы от здания. Сумма вычета по налогу отличается в зависимости от здания.
  • Требуют большой первый взнос. От потенциальных покупателей требуется «выложить» деньги, чтобы обеспечить приобретение жилья. Сумма взноса обычно варьируется в пределах от 20 до 50 процентов общей цены покупки квартиры.
  • Устанавливают определенные правила относительно того, когда и как каждую конкретную квартиру можно сдать в субаренду.
  • Имеются в большом количестве. Поскольку 80 процентов имеющегося жилья классифицируется как кооперативное, то в наличии имеется больше квартир, которые проще получить по более доступной цене.

 

КОНДОМИНИУМЫ: введение

 

Кондоминиумы приобретают популярность, но все еще считаются относительно новым явлением в Нью-Йорке. Каждая квартира в кондоминиуме находится в полной собственности покупателя. Следовательно, владелец платит налоги за свою квартиру самостоятельно. Он получает купчую на квартиру, которая является недвижимостью.

В кондоминиумах размер ежемесячной платы может меняться, чтобы покрыть стоимость работ на общих территориях, а также оплату труда персонала. В эти выплаты не включены налоги на недвижимость.

  • Требуют предоставления финансовых документов, что предполагает полное раскрытие информации, но, как правило, на менее жестких условиях, чем в кооперативах.
  • Позволяют владельцам финансировать значительно большую часть покупной цены.
  • В некоторых случаях требуют согласия совета на приобретение квартиры, но зачастую менее жестким способом.
  • Являются значительно более гибкими относительно кто там проживает и на каких условиях их можно сдавать в субаренду
  • Их намного проще приобрести покупателям за пределами США, поскольку обычно кондоминиумы выдвигают намного более гибкие условия относительно фондов, поступающих из-за рубежа.

 

ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

 

Независимо от вида квартиры, путь к получению ее в собственность примерно одинаков.

  • Первые предложения делаются устно, обычно через агента.
  • Агент передает предложение представителю продавца и сообщает результат потенциальному покупателю.
  • За первым предложением обычно следуют «встречное предложение», после которых может начаться процесс переговоров, когда стороны согласовывают новые условия до тех пор, пока не договорятся о приемлемой для обеих сторон цене.
  • Когда предложение «принято», составляется договор куда вносятся конкретная цена, условия и дата совершения сделки.
  • Каждая сторона сделки нанимает юриста по сделкам с недвижимостью.
  • Юрист продавца готовит окончательный договор, в то время как покупатель со своим юристом определяют финансовую устойчивость здания
  • Когда стороны договорились о цене и условиях сделки, оформляется договор, который должен подписать покупатель. Этот документ обязывает покупателя внести 10 процентов от покупной цены
  • Подписанный покупателем договор отправляется на подпись продавцу.
  • Юрист продавца хранит 10-процентный вклад на специальном счете условного депонирования, где эти деньги остаются до окончания сделки.
  • Будь то в кооперативе или кондоминиуме, прежде чем сделка может быть завершена, необходимо представить все оформленные документы. Сюда относятся заявление, финансовый отчет, подписанный дипломированным бухгалтером, соответствующие финансовые и дополнительные материалы, предыдущие налоговые декларации, рекомендательные письма (как финансовые, так и личные) и закладное обязательство из банка.
  • Как только ваш представитель от компании OneWorld решит, что все в порядке, он передаст документы на рассмотрение совету директоров или управляющему агенту.
  • В случае с кооперативом, потенциальных покупателей пригласят на собеседование.
  • Завершение сделки, т.е. юридическая процедура, во время которой присутствуют покупатель, продавец и их представители (агенты по недвижимости и юристы), – это последний этап.

 

При покупке жилья в кондоминиуме на завершение сделки могут потребоваться недели, а в кооперативе – несколько месяцев. Как только процедура завершилась, владельцу вручаются ключи, и он вступает во владение своим новым жилищем, что сигнализирует о совершении еще одной успешной операции с недвижимостью в Нью-Йорке.